Nord
Pelister

1. Резиме на деловниот план

Инвестицијата е рурален туристички комплекс со 6 монтажни сместувачки единици (20 гости), ресторан за послужување до 150 гости, сауна село покрај река и детско игралиште, на 5.437 m² во руралната катастарска општина Кажани. Комплексот работи целата година, со зимата како главна сезона, и отвора 12 нови работни места.

Критериумите за успешност се пресметани на вкупната инвестиција без ДДВ, без финансиската поддршка, за период од 10 години и дисконтна стапка од 8% (поглавје 6.3).

2. Пазарни аспекти на инвестицијата

2.1 Карактеристики на планираната услуга

Комплексот нуди комбинирани услуги за сместување и угостителство со рекреација во природа: сместување во дрвени кабини со приватни кади со топла вода, финска сауна на дрва со ладно потопување во реката, ресторан со локална кујна од Пелистер и Пелагонија, прослави до 150 гости и детско игралиште. Услугата е готов производ наменет за крајни потрошувачи.

Производот е единствен во регионот. Руралниот туризам околу Пелистер денес се состои претежно од викенд-куќи и семејни ресторани со врв во летото, без понуда на сауна-култура и дизајнерско сместување во природа, а зимата е мртва сезона. Компаративната предност е комбинацијата од сауна село покрај река, приватни кади, ресторан со локална кујна и простор за прослави на едно место, со зимата како главна сезона.

Угостителскиот дел ќе работи според системот HACCP и прописите за безбедност на храна, а сместувањето ќе биде категоризирано според Законот за угостителска дејност.

2.2 Пазар на продажба (купувачи)

Продажбата ќе се врши преку сопствена веб-страница со резервации, платформите Booking.com и Airbnb, директна продажба на пакети за прослави и тимски средби, месечни членарини за сауна и ваучери за подарок. Цел е над 50% од ноќевањата да бидат директни резервации.

2.3 Пазар за набавка (добавувачи)

• Храна и пијалоци: локални производители од Пелагонија и Пелистер (млечни производи, месо, мед, печурки, шумски плодови, вино), со што се поддржува локалната економија.
• Огревно дрво за сауните и кадите: регистрирани добавувачи од регионот, од одржливи извори.
• Потрошен материјал и перење: добавувачи од Битола.
• Инвестиција: производители на монтажни објекти и опрема во Македонија и во регионот, избрани според постапката за прибирање понуди на Агенцијата.

3. Опис на планираната инвестиција

3.1 Опис на услугата

Инвестицијата опфаќа изградба и опремување на монтажни објекти за сместување, угостителство и рекреација, во приоритетниот сектор „Поддршка на руралниот туризам“ од Мерка 7. Сите објекти се монтажни, со носечка дрвена конструкција (класа C24), изолација од минерална волна и фасадна изолација, на армирано-бетонски плочи или точкасти темели.

Архитектонски стил. Објектите се проектираат во согласност со пејзажниот амбиент на шумата под Пелистер: камен цокол, фасади од дрво во природни тонови, двоводни покриви со наклон како кај селските куќи во регионот и големи стаклени површини кон шумата. Стилот и материјалите ќе бидат прикажани во техничките цртежи и во пишан елаборат од овластен архитект, како што бара Упатството. [елаборат за стилот: во подготовка]

Капацитет и усогласеност со ограничувањата на Мерка 7 за правни лица:

Табела 3. Планирано обезбедување на услуги

3.2 Планирани инвестиции во градежни објекти

Табела 4. Структура на градежни објекти

Табела 4а. Преглед на фази на градба

3.3 Планирани инвестиции во повеќегодишни насади

Не се предмет на инвестицијата.

3.4 Планирани инвестиции во опрема

Табела 4в. Преглед на потребната опрема

3.5 Планирани општи трошоци

Општите трошоци изнесуваат 5,6% од прифатливите трошоци, под границата од 10%. Трошокот за деловниот план е под границата од 5%.

Табела 4г. Преглед на планирани општи трошоци

3.6 Планирање на потребна работна сила

Инвестицијата отвора 12 нови работни места со полно работно време, со предност за жители на Кажани, Ѓавато и околните села.

Табела 4д. Потребна работна сила

Табела 4ѓ. Ангажирање сезонска работна сила (вкупно околу €20.400 годишно, распределени по месеци)

4. Временски распоред на инвестицијата

Инвестицијата се реализира во рок од 13 месеци од потпишувањето на договорот, под максимумот од 24 месеци. Монтажниот систем овозможува брза изградба.

Табела 5. Временски распоред на инвестиционата активност

5. Анализа на локација

Локацијата е на КП 703/2 (нива, 1.856 m²) и КП 708/2 (ливада, 3.581 m²), место Патрица, КО Кажани, Општина Битола, вкупно 5.437 m². Пристапот е од локалниот пат 905, а регионалниот пат од Битола кон Ресен, Преспа и Охрид минува северно од парцелите. Битола е оддалечена околу 15 минути, а граничниот премин Меџитлија кон Грција околу 20 минути. Во близина има електрична мрежа и водовод.

Локацијата е под Националниот парк Пелистер, со шуми од бор и бука, планински реки и традиционални села. По западниот раб на 708/2 тече река, без забележани поплави според сознанијата на барателот. Сите објекти се надвор од заштитниот појас на реката.

Имотен лист бр. 95, КО Кажани, состојба на 27.10.2026. Сосопственици: Кире Бубевски (1/2), Паца Жатева (1/4), Злате Бубевски (1/4). Барателот ќе склучи договор за закуп со сите сосопственици на најмалку 7 години (планирано 20 години), запишан во имотниот лист. [во подготовка]

5.1 Придонес на проектот кон развој на локалната економија

• Вработување: 12 нови работни места и сезонски ангажмани во руралното подрачје.
• Локална економија: набавка на храна, пијалоци, огрев и услуги од локални производители; нови гости за Пелистер и Битола, вклучително странски гости од Грција.
• Инфраструктура: уредување на пристапот, приклучоци и паркинг.
• Животна средина: фотоволтаици за сопствени потреби, биомаса, сопствена пречистителна станица, монтажни објекти на околу 9% од површината и зачувани дрвја.

Инвестицијата е во согласност со целите за развој на туризмот во Општина Битола. [да се наведе важечката стратегија за локален економски развој на Општина Битола]

6. Финансиска анализа

6.1 Финансиска анализа на планирани трошоци

Табела 6а. Барателот нема постоечки основни средства поврзани со инвестицијата.

Табела 6б. Спецификација на трошоци за планирани основни средства

Стапките на амортизација се ориентациони и ќе се усогласат со Уредбата за амортизација. Барателот не е обврзник за ДДВ, па ДДВ е трошок на инвестицијата и не е прифатлив за поддршка.

Структура на инвестицијата по групи

Прифатливи трошоци

Неприфатливи трошоци

Извори на финансирање: финансиска поддршка од ИПАРД €593.220 и сопствени средства €478.176, плус ДДВ од околу €192.851. Барателот ќе побара аванс до 50% од поддршката (€296.610), со банкарска гаранција од 110% од авансот (околу €326.271).

Табела 6в. Структура на планирани оперативни трошоци (базно сценарио, стабилна година, распределба по месеци)

Табела 6г. План за отплата на кредит. Не се планира долгорочен кредит. До исплатата на поддршката, инвестицијата се финансира од сопствени средства, со можност за краткорочен кредит за премостување. [да се пополни ако се користи кредит]

6.2 Финансиска анализа на планирани приходи

Претпоставки: просечна пополнетост од 50%; цени за ноќ €150 за кабина, €260 за огледалната коцка и €200 за кабината со стаклен покрив; 30 гости во ресторанот дневно (330 дена, €22 просечна сметка); 20 сауна-гости дневно (300 дена, €18); 12 прослави годишно со просечно 100 гости по €30; 12 тимски средби; божиќен пазар со 6.000 посетители.

Табела 7а. Структура на планиран вкупен приход (стабилна година, распределба по месеци)

6.3 Паричен тек и критериуми за успешност

Првата година работи со 70% од стабилното ниво, втората со 90%, третата со 100%, а од четвртата и петтата година се претпоставува раст од 3% годишно. Износите се во илјади евра.

Критериуми за успешност на инвестицијата

Анализа на сензитивност

Конзервативно сценарио: 35% пополнетост, 20 гости во ресторанот, 10 сауна-гости дневно, 6 прослави. Оптимистично сценарио: 65% пополнетост, 45 гости, 30 сауна-гости, 20 прослави. Резидуалната вредност на објектите по 10 години не е вклучена.

7. Заклучок

Инвестицијата е економски оддржлива: нето сегашната вредност е позитивна (€256.556), модифицираната интерна стапка на рентабилност е 10,3%, а периодот на враќање е 5,7 години, во рамките на 10 години. И во конзервативното сценарио комплексот остварува позитивна оперативна добивка.

Проектот ги исполнува условите на Мерка 7 за прифатлива локација, капацитети, вид на инвестиција и општи трошоци. Со него се создава нов целогодишен туристички производ во руралното подрачје на Битола, 12 нови работни места и пазар за локалните производители.

Прилог А. Податоци за барателот

Управителот е ко-основач на меѓународната компанија Native Teams, која ја развил до годишен приход од 11 милиони долари на повеќе од 30 пазари, а денес е извршен директор на меѓународна софтверска компанија. Градежното образование му овозможува непосредна контрола врз проектирањето и монтажата. Комплексот ќе го води професионален менаџер со искуство во угостителството.

Фирмата ја поднесува првата годишна сметка за 2026 година. Според Упатството, правно лице без годишен даночен извештај за претходната фискална година може да добие најмногу €100.000, па барањето се поднесува на повик по поднесувањето на годишната сметка за 2026.

Прилог Б. Дозволи, сертификати и безбедност

Прилог В. Ризици и мерки

Прилог Г. Листа на документи за барањето

1. Пополнето барање за Мерка 7 со копија од личната карта на управителот
2. Доказ за професионални компетенции (диплома)
3. Докази од Централниот регистар дека фирмата не е во стечај или ликвидација и дека нема изречена забрана за вршење дејност
4. Доказ дека против барателот не е покрената кривична постапка
5. Изјава за големина на претпријатието, вклучително податоци за поврзаните претпријатија во странство (Bubevski Limited, Велика Британија)
6. Доказ дека одговорното лице е вработено или ангажирано со договор од најмалку 5 години (кај нова инвестиција, до крајот на инвестицијата)
7. Потврда за платени даноци и придонеси од УЈП, не постара од еден месец
8. Имотен лист со запишан договор за закуп и договорот за закуп
9. Решение или поднесено барање за одобрен елаборат за заштита на животната средина
10. Две понуди за секоја ставка под €10.000 и три понуди за секоја ставка над €10.000, од независни добавувачи, со технички спецификации
11. Одобрение за градба издадено од Општина Битола
12. Основни технички цртежи и предмер-пресметка од ревидираната техничка документација
13. Технички цртежи со пишан елаборат за стилот на архитектурата и материјалите, од овластен архитект
14. Деловен план (инвестиција над €80.000)

Извори

• Агенција за финансиска поддршка во земјоделството и руралниот развој: Упатство за корисници за Мерка 7, Упатство за изготвување на деловен план, Упатство за прибирање на понуди, ipardpa.gov.mk
• Министерство за земјоделство, шумарство и водостопанство: Упатство за изградба на објекти на земјоделско земјиште, ipard.gov.mk
• Hot-Hot, модели Тип 50 и Тип 165: hot-hot.com.mk
• Општина Гостивар, урбанистички проект вон опфат за куќи за селски туризам (А4.7): gostivari.gov.mk